Риски при заключении договора цессии

Договор цессии: какие налоговые последствия возникают при продаже долга

Риски при заключении договора цессии

Договор цессии: какие налоговые последствия возникают при продаже долга

22 марта 2019 Алексей Крайнев Юрист по налоговым, трудовым и гражданским правоотношениям

Гражданский кодекс разрешает любой компании, имеющей дебиторскую задолженность, передать право по ее взысканию третьим лицам. В условиях финансовой нестабильности и неплатежей этим правом пользуется все большее количество компаний. Бухгалтера же в таких случаях волнуют налоговые последствия продажи долга.

Если подходить к сделке по продаже дебиторской задолженности глобально, то мы обнаружим, что в ней участвуют три стороны — должник (то есть та фирма, долг которой продается), кредитор (продавец задолженности) и новый кредитор (или покупатель задолженности).

Очевидно, что налоговые последствия цессии для каждой из этих трех сторон будут разными. Кроме того, в некоторых случаях правила налогообложения будут зависеть еще и от того, какая именно задолженность продается — по договору займа или вытекающая из договора на реализацию товаров, работ, услуг.

Обговорив общие моменты, перейдем к конкретике и начнем с самого простого — с должника.

Налоги у должника

Для должника не имеет значения, какой именно долг у него перед кредитором (вытекающий из реализации или из займа). В любом случае передача кредитором права требования этого долга другому лицу не обязывает должника восстанавливать НДС (если он предъявлялся).

Ведь перечень оснований для восстановления налога закрытый и такого пункта, как заключение договора цессии, в нем нет (п. 3 ст. 170 НК РФ). Заметим, что при уступке права требования по договору займа вопрос с НДС вообще не возникает, т.к.

операция по предоставлению займа НДС не облагается, а значит, налог должнику не предъявляется и к вычету не принимается (пп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Сходная картина и с налогом на прибыль. Передача новому кредитору права требования по оплате имущества, приобретенного должником, никаких последствий не влечет.

Ведь при методе начисления расходы учитываются в целях налогообложения вне связи с реальной оплатой (ст. 253, ст. 272 НК РФ). А сумма займа при ее возврате вообще в расходах не учитывается (п. 12 ст. 270 НК РФ).

И это правило не зависит от того, кому возвращается заем: первоначальному кредитору, или новому, получившему такое право требование по договору цессии.

Вести учет и сдавать отчетность по налогу на прибыль и НДС через интернет

А вот если должник применяет кассовый метод при налогообложении прибыли или находится на УСН, то приобретенные товары (работы, услуги), право требования по оплате которых уступлено, будут считаться оплаченными в момент погашения задолженности новому кредитору (п. 3 ст. 273 НК РФ, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Продавец долга. НДС

Теперь посмотрим, как заключение договора цессии отразится в налоговом учете у компании — первоначального кредитора. Если он уступает право требования по договору займа, то ситуация крайне проста. Тут в силу прямого указания в НК РФ налог на добавленную стоимость не начисляется (пп. 15, 26 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Если же он продает долг, образовавшийся в результате поставки товаров (работ, услуг), то в теории возникает база по НДС. Дело в том, что  передача имущественных прав — это отдельный объект обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). А право требования долга как раз и является имущественным правом.

 Налоговую базу в таком случае нужно определять по правилам пункта 1 статьи 155 НК РФ. Там говорится, что облагаемая база — это превышение суммы дохода, полученного первоначальным кредитором, над размером денежного требования, права по которому уступлены.

Таким образом, на практике первоначальному кредитору придется платить налог, только если он получил от нового кредитора сумму, превышающую саму задолженность. 

Провести автоматическую сверку счетов‑фактур с контрагентами  

Продавец долга. Налог на прибыль и УСН

Как мы уже выяснили, договор цессии никак не затрагивает факт реализации товаров, работ или услуг. Поэтому при методе начисления корректировки налоговой базы по налогу на прибыль цессия также не влечет.

Ведь на дату уступки доходы от реализации товара (работ, услуг) уже учтены при налогообложении прибыли (п. п. 1, 3 ст. 271 НК РФ). Равно как учтены и расходы, связанные с такой реализацией (ст. 268 НК РФ, ст. 272 НК РФ).

Какая-либо корректировка налоговой базы по первоначальной сделке в связи с уступкой не производится.

А значит, предстоит разобраться только с доходом в виде суммы, полученной в результате уступки права требования. Проблема тут в том, что финансовый результат цессии, как правило, отрицательный — право требования в большинстве случаев продается с дисконтом. И законодатель учел этот момент, установив в подпункте 2.

1 пункта 1 статьи 268 НК РФ, что налоговая база по цессии определяется по правилам, установленным статьей 279 НК РФ. А правила эти таковы: разница между стоимостью товаров (работ, услуг), право требования оплаты которых уступлено и суммой, полученной от покупателя долга является убытком.

А порядок учета убытка зависит от того когда была продана задолженность.

Если долг продан до наступления срока платежа, то в расходы включается убыток, не превышающий сумму процентов по долговому обязательству, рассчитанную с учетом требований статьи 269 НК РФ. Сумму процентов можно рассчитать и по-другому — с использованием методов, установленных для взаимозависимых лиц разделом V.I НК РФ.

В этом случае долговое обязательство принимается равным доходу от уступки права требования за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров (работ, услуг). Способ, выбранный первоначальным кредитором для расчета процентов, нужно закрепить в учетной политике (п. 1 ст. 279 НК РФ).

Ну а если задолженность продана уже после наступления срока платежа, то убыток учитывается целиком. Это следует из пункта 2 статьи 279 НК РФ.

У налогоплательщиков, применяющих УСН (или кассовый метод) ситуация будет немного иная. Ведь в этих случаях доходы от реализации товаров, работ, услуг признаются на дату поступления денежных средств или погашения задолженности другим способом (п. 2 ст. 273 НК РФ, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Это значит, что на момент уступки продавцом права по получению денег за проданные товары (работ, услуг), выручка в налоговом учете еще не признана — ведь деньги не получены. Но при заключении договора цессии происходит прекращение задолженности покупателя перед продавцом «другим способом».

А значит, именно в этот момент и нужно отразить в доходах выручку от реализации соответствующих товаров (работ, услуг).

Обратите внимание, что этот доход никак не связан с суммой, полученной от покупателя долга — в доходы попадает вся сумма задолженности, которая уступается цессионарию. При этом выручка от продажи товаров может быть уменьшена на стоимость покупных товаров, если уступлено право требования по их оплате (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ, пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Помимо этого, у продавца долга, также как и при методе начисления, возникает доход в виде суммы, полученной от нового кредитора — это выручка от реализации имущественного права (п. 2 ст. 273 НК РФ, п. 1 ст. 346.15 НК РФ, п. 1 ст. 249 НК РФ, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Но при этом плательщики налога на прибыль могут уменьшить эту сумму на сумму уступаемого долга (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ) и учесть получившийся убыток.

Причем единовременно и полностью вне зависимости от «срока годности» долга, так как статья 279 НК РФ в этой части действует только при методе начисления, а значит, при кассовом применяются общие правила пункта 2 статьи 268 НК РФ.

Заполнить и сдать через интернет актуальную на сегодня декларацию по налогу на прибыль Сдать бесплатно

А вот плательщики УСН сделать это не могут, так как подобного вида расхода для них не предусмотрено. Соответственно, плательщики УСН не могут учесть и убыток от уступки права требования. Эти положения делают договор цессии невыгодным для тех, кто применяет упрощенную систему.

Давайте теперь рассмотрим последствия уступки права требования, вытекающего из договора займа. Тут все достаточно просто: налог на прибыль нужно платить с разницы между суммой, полученной от нового кредитора, и суммой задолженности заемщика по договору на момент уступки (абз. 3 подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, п. п. 1, 2 ст. 279 НК РФ).

Ну а так как эта разница, как правило, оказывается отрицательной, то убыток учитывается в том же порядке, что в случае с реализацией товаров, работ и услуг.

Это правило применимо как при методе начисления, так и при кассовом, поскольку в части задолженности, вытекающей из договора займа, в статье 279 НК РФ нет оговорки о соответствующем методе.

При УСН деньги, полученные от нового кредитора, продавец долга включает в доходы от реализации имущественного права (п. 1 ст. 346.15 НК РФ, п. 1 ст. 249 НК РФ). Даже несмотря на то, что сделка по получению-выдаче займа налогом не облагается. При этом величина проданного долга расходы не уменьшает, что лишает цессию всякого экономического смысла.

Покупатель долга

Покупатель дебиторской задолженности, который уплатил НДС в составе цены дебиторки, сможет принять этот налог к вычету.

Для этого всего лишь нужно получить от продавца счет-фактуру и отразить купленную задолженность в учете (п. 2 ст. 171 НК РФ, п. 1 ст. 172 НК РФ).

В дальнейшем покупатель долга должен будет начислить НДС, если решит перепродать купленный долг, либо получит деньги непосредственно от должника.

Налог при этом платится с разницы между ценой покупки долга и полученной суммой (п. 2 и п. 4 ст. 155 НК РФ). Если разница отрицательная, налог платить не нужно. Налог нужно рассчитать по ставке 20/120, т.е. «вытянуть» из полученной разницы (п. 4 ст. 164 НК РФ, п. 8 ст. 167 НК РФ). 

Если покупатель долга, образовавшегося по договору займа, перепродает этот долг следующему кредитору, то начислять НДС не надо. Это прямо следует из подпунктов 15 и 26 пункта 3 статьи 149 НК РФ.

Деньги, полученные от должника, будут формировать и доходную часть базы по налогу на прибыль и по УСН (п. 1 ст. 346.15 НК РФ, ст. 249 НК РФ, п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Но при этом плательщики налога на прибыль могут уменьшить данный доход на расходы по покупке долга (пп. 2.1 п. 1 ст.

 268 НК РФ, п. 3 ст. 273 НК РФ, п. 3 ст. 279 НК РФ). Если в результате такого уменьшения появится убыток, его можно будет учесть единовременно и в полном размере (п. 2 ст. 268 НК РФ). Плательщики же УСН не имеют возможности уменьшать доходы на сумму затрат по покупке задолженности (п. 1 ст. 346.

16 НК РФ).

Источник: https://www.BuhOnline.ru/pub/beginner/2009/11/2379

Налоговые риски уступки права требования | «Гарант-Сервис» г. Липецк

Риски при заключении договора цессии
Нередко инспекторы пытаются оспорить экономическую целесообразность переуступки прав требования. Однако в большинстве случаев судьи выносят решения в пользу компаний.

Требование, принадлежащее кредитору на основании обязательства (цеденту), может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования)*(1).

Покупателем долга (цессионарием) может выступать как другая фирма, так и банк, факторинговые организации. Налоговики порой ставят под сомнение экономическую целесообразность уступки права требования для продавца, а иногда и для покупателя. Однако при грамотном документальном оформлении сделки у фирм высокие шансы отстоять свою правоту.


Документов мало не бывает

Гражданским кодексом предусмотрено, что кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для реализации требования.

Важно, чтобы был собран полный пакет документов по передаваемому долгу: договор со всеми приложениями, накладные или акты оказанных услуг (выполненных работ), счета-фактуры, акты сверки расчетов. Если какой-либо из документов отсутствует, это сразу вызовет подозрения у налоговиков в том, что уступаемый долг реально существовал.

В одном из споров компания смогла в подтверждение наличия долга представить только счет-фактуру, хотя в акте приема-передачи документов, удостоверяющих право требования, указано, что она принимает подлинные договор купли-продажи имущества, счет-фактуру, акт сверки.

Судьи не приняли ссылку компании на счет-фактуру, поскольку без товарной накладной на передачу товара, договора купли-продажи имущества нельзя однозначно сказать, что данный счет-фактура относится именно к спорному долгу. В связи с этим суд признал правомерным решение инспекторов о доначислении налога на прибыль*(2).

Передачу документов, подтверждающих реальность уступаемого долга, следует оформлять актами приема-передачи документов с описями. При их отсутствии налоговики опять же ставят под сомнение действительность задолженности и снимают расходы по ее приобретению.

Однако в этом случае суды придерживаются точки зрения, что отсутствие актов приема-передачи документов само по себе не является доказательством неисполнения договоров.

Если фактически документы, подтверждающие долг, передавались, то отсутствие описей и актов приема-передачи документов не может свидетельствовать об отсутствии документов вообще*(3).

Чей автограф?

Налоговики могут усомниться в том, что документы по цессии подписывались директором, который на момент сделки имел полномочия представлять компанию. Подписание документов неустановленным лицом — один из часто встречающихся аргументов инспекторов в пользу снятия расходов.

В одном из споров контролеры указывали, что договор подписан лицом после его увольнения с должности генерального директора. Такой вывод они сделали на основании записи в трудовой книжке.

Тем не менее судьи этот довод не приняли в связи с тем, что запись в трудовой книжке не может свидетельствовать о принятии участниками общества решения о прекращении полномочий генерального директора.

Решения общего собрания участников компании о прекращении полномочий генерального директора налоговики не представили, к тому же, по данным ЕГРЮЛ, на момент подписания спорных документов директор компании не менялся*(4).

Зависимость от взаимозависимости

Если в рамках сделки уступки права требования любые два субъекта являются взаимозависимыми или были таковыми до совершения сделки, то инспекторы обязательно возьмут данный факт на вооружение и оспорят правомерность признания расходов по сделке.

Налоговая выгода налицо — объясняют свою позицию контролеры, и зачастую проигрывают суды.

Ведь им нужно доказать, что деятельность компании, ее взаимозависимых или аффилированных лиц направлена на совершение операций, связанных с налоговой выгодой, преимущественно с контрагентами, не исполняющими своих налоговых обязанностей. Доказать это, как правило, очень сложно.

А если еще и покупатель долга объяснит наличие деловых целей в сделке уступки права требования, то повышаются шансы победить налоговую в споре. Например, суд принял во внимание в качестве объяснения цели заключения спорного договора уменьшение возможных убытков при списании всей суммы задолженности как безнадежной ко взысканию*(5).

В поисках экономической целесообразности

Налоговики нередко оспаривают экономическую целесообразность сделки уступки права требования.

В рамках одного из споров инспекторы доначислили налог на прибыль компании в связи с тем, что, по их мнению, сделка уступки права требования долга не носила для цедента экономической целесообразности.

Уступалось право требования на долг, возникший из кредитного договора. По мнению инспекторов, должник и не собирался возвращать долг, а целью уступки было исключительно уменьшение базы по налогу на прибыль.

Однако судьи установили среди прочего*(6), что продавец долга в целях его погашения обращался в арбитражный суд, который по итогам рассмотрения исков взыскал задолженность, выдав исполнительные листы.

Поэтому доводы инспекторов о нецелесообразности расходов для цедента судом были отклонены, поскольку противоречили правовой позиции Конституционного Суда РФ*(7): налоговое законодательство не использует понятие экономической целесообразности, а поэтому обоснованность расходов не может оцениваться с точки зрения их целесообразности. Налогоплательщик самостоятельно определяет целесообразность несения таких расходов. В полномочия инспекторов входит лишь контроль за соблюдением законодательства о налогах и сборах, а не вменение им доходов исходя из собственного видения способов достижения компаниями экономического результата с меньшими затратами.

В другом деле инспекторы доначислили налог на прибыль цессионарию на том основании, что он приобрел заведомо безнадежный долг исключительно ради налоговой выгоды.

В суде цессионарий пояснил, что целью приобретения прав требования являлось не только непосредственное получение долга, но и расширение за счет сотрудничества с должником и продавцом долга, сырьевой базы для производства, что повлекло бы, по расчетам компании, увеличение объема производства и доходов от реализации.

В расчете на дополнительные объемы сырья компания разработала производственную программу и ее технико-экономическое обоснование.

На этом основании судьи сделали вывод*(8), что деловой просчет, допущенный фирмой в рамках хозяйственной деятельности, при отсутствии доказательств того, что она руководствовалась исключительно интересами получения необоснованной налоговой выгоды, не может быть квалифицирован как действие, направленное на получение необоснованной налоговой выгоды.

Налоговые «камни» факторинга

При продаже обязательства по договору факторинга фирмы часто допускают такую ошибку. Если доход компании по договору равен сумме уступаемого долга, но из дохода банк удерживает комиссию, то компания не отражает убыток по правилам статьи 279 Налогового кодекса, а попросту включает комиссию по факторингу в полной сумме во внереализационные расходы. Это неправильно.

Налоговики и суды исходят из того*(9), что уступка требования, совершенная в рамках договора факторинга, является разновидностью общегражданской уступки права требования, которая не носит самостоятельного характера, а является частью договора финансирования.

Фактически у цедента возникает убыток по сделке уступки права требования, так как расходы (сумма долга + сумма комиссии) по ней превышают сумму дохода.

Соответственно, при уступке на вышеуказанных условиях долга, по которому срок исполнения еще не наступил, убыток надо учитывать для целей расчета базы по налогу на прибыль в сумме, не превышающей суммы процентов, которую компания уплатила бы с учетом требований по долговому обязательству*(10). Такого же мнения придерживаются и судьи*(11).

Пример
Компания продала факторинговой фирме задолженность контрагента, по которой еще не наступил срок исполнения обязательства, в сумме 530 000 руб. за 100% стоимости. При этом комиссия по договору финансирования составила 7% от стоимости сделки и была удержана при перечислении денег на расчетный счет компании.

Сумма комиссии составила:530 000 руб. х 7% = 37 100 руб.Убыток от сделки по договору финансирования составил:530 000 — (530 000 — 37 100) = 37 100 руб.Теперь рассчитаем предельную сумму убытка, которую можно учесть при расчете базы по налогу на прибыль исходя из норм ст. 269 Налогового кодекса.

В периоде продажи долга ставка рефинансирования равна 8,25%. Период с момента продажи до момента погашения контрагентом своих обязательств, указанный в договоре, — 59 дней.530 000 руб. х 8,25% х 1,8 х 59/365 = 12 722,18 руб.

Соответственно, при расчете базы по налогу на прибыль учитываем убыток в сумме 12 722,18 руб.

Списание безнадежного долга у цессионария

До сих пор остается без однозначного ответа вопрос, касающийся учета у нового кредитора при расчете базы по налогу на прибыль долга, нереального для взыскания. Например, по причине того, что должник ликвидирован.

Представители Минфина России в разъяснениях указывают*(12), что такой долг новый кредитор не может признать безнадежным и он не учитывается в составе внереализационных расходов.

Свою точку зрения чиновники основывают на том, что сомнительной признается любая задолженность перед компанией, возникшая в связи с реализацией товаров, выполнением работ, оказанием услуг. Долг, образовавшийся в ходе уступки права требования, не может быть признан таковым.

Источник: http://garant48.ru/articles/as290513/

Покупка квартиры по переуступке прав: риски

Риски при заключении договора цессии

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров.

И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно.

Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

  1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
  2. Договор переуступки прав (требований).

    Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия.

    Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.

  3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены.

    Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость.

    Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.

  4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла.

Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность.

В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика.

И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много.

Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

  1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
  2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.

  3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке.

    Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность.

    Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.

  4. Согласие застройщика на переуступку.

    В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей.

    В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.

  5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
  6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит.

Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили  свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке.

Пока эти споры не будут урегулированы,  оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи.

Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре.

В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav-riski

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.