Обязании заключить договор купли продажи земельного участка

Содержание

Понуждение к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков

Обязании заключить договор купли продажи земельного участка

ОБЗОР

СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ АРБИТРАЖНОГО СУДА

САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОНУЖДЕНИЕ К ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРОВ

КУПЛИ-ПРОДАЖИ И АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

При подготовке справки использованы материалы судебной практики первой инстанции Арбитражного суда Самарской области, апелляционной инстанции Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда, кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

Обобщение судебной практики проводилось с использованием программы “АИС “Судопроизводство” путем анализа судебных актов по обобщаемой теме за период с 1 января 2007 года по 11 июня 2008 года.

Кроме того, при подготовке обобщения использованы нормы Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”.

С принятием Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок стал полноценным объектом хозяйственного оборота.

Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки.

Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля – особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства.

В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе Российской Федерации, других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке.

Понятие земельного участка дано в ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Однако более развернутое определение земельного участка дано в Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г.

N 160, в котором земельный участок определен как часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Договоры купли-продажи и аренды имеют многовековую историю, исчисляемую со времен римского права, а также богатые традиции в российской дореволюционной цивилистике.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи является одним из типов договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества. Этим объясняется широкое применение договора купли-продажи в имущественном обороте.

Договор аренды предполагает передачу одной стороной другой стороне имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектами аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Нормы действующего гражданского законодательства предусматривают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Однако, несмотря на указание законодателем на свободу заключения договоров, отдельные нормы действующего законодательства, а также положения добровольно принятых сторонами обязательств могут предусмотреть возможность обязательного заключения того или иного вида договора, в том числе договора купли-продажи и аренды.

При этом в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с Гражданским Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона а вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Анализ судебной практики и действующее законодательство позволяют обозначить выработанные подходы к разрешению дел по спорам о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков, которые должны быть учтены при рассмотрении дел данной категории.

Полагаем интересным отразить особенности применения в рамках иска о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков положений действующего законодательства о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, положений об определении в оферте (проекте договора) существенных условий договора, положений действующего законодательства об установлении факта уклонения обязанной стороны от заключения договора купли-продажи или аренды земельных участков, а также особенности рассмотрения иска о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков при отсутствии предварительного обжалования действий по необоснованному отказу в предоставлении земельных участков в аренду или в собственность, а зачастую бездействие органа государственной власти либо органа местного самоуправления, выразившееся в неподготовке соответствующего решения либо ненаправлении проекта договора купли-продажи.

При подготовке материалов обобщения рассматривались только вступившие в законную силу судебные акты, из которых отобрано и включено в обобщение 15 актов, по которым рассматривались жалобы в апелляционной и кассационной инстанциях.

Особенности применения в рамках иска о понуждении

к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных

участков положений действующего законодательства

о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной. Оферта в силу статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации должна содержать существенные условия договора.

Аналогичные нормы содержатся также в статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает, что при заключении договора стороне, для которой заключение договора обязательно, должна быть в обязательном порядке направлена оферта.

Пунктом 4 той же нормы установлено, что, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, предварительно направив стороне, уклоняющейся от заключения договора, оферту (проект договора).

Согласно пункту 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Таким образом, суды при рассмотрении исков о понуждении заключить договоры купли-продажи и аренды земельных участков обязаны проверить соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора и направление проекта договора ответчику (стороне, обязанной заключить договор).

На основании вышеизложенного при несоблюдении сторонами досудебного порядка урегулирования спора суды, как правило, оставляют исковые заявления без рассмотрения.

В частности, по делу N истец – Гаражно-строительный кооператив N 625 – обратился в суд с иском к министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области об обязании заключить с Гаражно-строительным кооперативом N 625 договор аренды земельного участка для организации строительной площадки, расположенного по адресу: город Самара, Октябрьский район, ул. Лесная, общей площадью 2539,3 кв. м, кадастровый номер , на срок до 16.08.2010. В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие действующих актов органа местного самоуправления, в соответствии с которыми истцу был выделен земельный участок для осуществления строительства гаража-паркинга, однако его права нарушаются отсутствием заключенного договора аренды спорного земельного участка. Ответчик иск не признал по мотивам несоблюдения истцом норм ст. 445 ГК РФ. Арбитражный суд Самарской области оставил настоящее исковое заявление без рассмотрения, принимая во внимание требования ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей порядок заключения договора в обязательном порядке, а также отсутствие доказательств обращения к ответчику на предмет заключения договора аренды земельного участка и направления истцом проекта договора ответчику.

В апелляционном и кассационном порядке данное дело не рассматривалось.

Источник: http://zakon.kadastr61.ru/mainmenu/biblioteka/sudebnaya-praktika/2012-02-08-12-08-39.html

Дело N86-КГ16-5. О возложении обязанности заключить договоры купли-продажи земельных участков

Обязании заключить договор купли продажи земельного участка
Законы и кодексы » Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации » Раздел VI. Производство по делам, связанным с выполнением функций содействия и контроля в отношении третейских судов » Глава 46.

Производство по делам об оспаривании решений третейских судов » Статья 421. Основания для отмены решения третейского суда » Дело N86-КГ16-5. О возложении обязанности заключить договоры купли-продажи земельных участков.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 сентября 2016 г. N 86-КГ16-5

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Романовского С.В. и Киселева А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Бушуева Д.Г., Новской Н.Ю., Сухорукова Д.Ю., Янчишина С.М. к администрации муниципального образования сельское поселение Першинское Киржачского района Владимирской области о возложении обязанности заключить договоры купли-продажи земельных участков и взыскании судебных расходов

по кассационной жалобе представителя истцов Бушуева Д.Г., Янчишина С.М., Новской Н.Ю., Сухорукова Д.Ю. на решение Киржачского районного суда Владимирской области от 25 августа 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 24 ноября 2015 г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Сухорукова Д.Ю., Янчишина С.М., Бушуева Д.Г. и их представителя Апостоловой А.А., просивших жалобу удовлетворить,

установила:

Бушуев Д.Г., Новская Н.Ю., Янчишин С.М., Сухоруков Д.Ю. обратились в суд с иском к администрации МО сельское поселение Першинское Киржачского района Владимирской области о возложении обязанности заключить договоры купли-продажи земельных участков и взыскании судебных расходов.

Иск мотивирован тем, что истцы являются членами СНТ “Финеево-1”, земельные участки предоставлены им как льготным категориям граждан. В целях получения земельных участков в собственность обращались в администрацию Киржачского района и администрацию МО Першинское сельское поселение, однако ответчик предлагает выкупить участки по цене 209 000 руб.

за каждый, в то время как кадастровая стоимость земельных участков составляет 15 760 руб. Истцы полагают, что имеют право на получение в собственность земельных участков по кадастровой стоимости, равной 15 760 рублей, сведения о которой содержались в ГКН на момент обращении истцов в администрацию с заявлением о получении участков в собственность.

Решением Киржачского районного суда Владимирской области от 25 августа 2015 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 24 ноября 2015 г., в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе представитель истцов просит отменить названные судебные акты.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 18 августа 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судами установлено, что между администрацией Киржачского района Владимирской области и государственным унитарным предприятием развития Московского региона города Москвы был заключен договор от 29 апреля 2009 г. N 1454 о предоставлении земельного участка для обеспечения садовыми участками инвалидов и ветеранов Великой Отечественной войны и других очередников префектур административных округов г. Москвы.

Постановлением главы администрации Киржачского района от 20 апреля 2009 г. N 426 утвержден проект организации и застройки территории садоводческого некоммерческого объединения на площади кв. м, расположенного по адресу: 150 метров северо-восточнее участка N район, область, заказчик – государственное унитарное предприятие развития Московского региона города Москвы.

Пунктом 2.1.4 договора предусмотрена обязанность ответчика по передаче в частную собственность гражданам – членам садоводческого объединения земельных участков.

Истцы являются членами СНТ “Финеево-1” и имеют в пользовании выделенные земельные участки.

Обращение истцов Бушуева Д.Г., Янчишина С.М., Сухорукова Д.Ю. и Новской Н.Ю. в марте 2014 года, от имени которых выступал председатель СНТ “Финеево-1”, о предоставлении земельного участка за выкуп по 15 760 руб. за земельный участок оставлено без удовлетворения.

Администрацией Киржачского района Владимирской области в сентябре 2014 года было предложено истцам выкупить земельные участки по цене их рыночной стоимости на 30 июля 2014 г. по 209 000 руб.

за земельный участок, однако заявители отказались от выкупа по указанной рыночной цене.

В начале марта 2015 года истцы обратились в администрацию того же района с повторными заявлениями о выкупе земельных участков по цене, равной их кадастровой стоимости, то есть по 15 760 руб. за участок.

Администрация района отказалась продать земельные участки по этой цене и предложила произвести выкуп по уточненной кадастровой оценке, согласно которой цена каждого участка была определена в размере 169 260 руб.

Отказ был направлен заявителям в марте – апреле 2015 года.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что разница в кадастровой стоимости земельных участков, предоставленных истцам в СНТ “Финеево-1” на дату обращения истцов к ответчику в 2015 году в размере 15 760 руб. и на дату судебного заседания в размере 169 260 руб.

обусловлена использованием ошибочных сведений при проведении кадастровой оценки исполнителем работ ООО “Группа комплексных решений” по муниципальному контракту от 20 августа 2013 г.

N 43, заключенному с администрацией Киржачского района Владимирской области, и потому следует исходить из уточненной цены.

Относительно изменения кадастровой стоимости земельных участков суд исходил из того, что кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастре недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости, в связи с чем на момент обращений истцов к ответчику с заявлениями о предоставлении земельных участков в собственность за плату кадастровая стоимость земельных участков в СНТ “Финеево-1” в размере 15 760 руб. являлась недостоверной.

Апелляционная инстанция поддержала данную позицию.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Соглашаясь с решением районного суда об отказе в удовлетворении иска о понуждении к заключению договора о выкупе земельного участка по предложенной истцами цене, суд апелляционной инстанции в нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не указал закон, которым руководствовался, ограничившись только ссылками на статьи 421 , 422 , 432 , 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие порядок заключения договора купли-продажи.

В то же время не были применены нормы Земельного кодекса Российской Федерации, которыми определяется выкупная цена, в редакции, действовавшей с 1 марта 2015 г.

, то есть на момент, когда истцами были поданы новые заявления о выкупе земельных участков, а также положения Закона Владимирской области от 25 февраля 2015 г.

N 10-ОЗ “О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области”.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Частью 1 статьи 4 Закона Владимирской области от 25 февраля 2015 г.

N 10-ОЗ “О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области” предусмотрено, что продажа земельного участка, находящегося в государственной собственности Владимирской области, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, осуществляется по его кадастровой стоимости или иному размеру цены, если он установлен федеральным законом, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи . Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В статье 24.20 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (в редакции на март 2015 года) предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей .

Исходя из приведенных выше правовых норм, при рассмотрении настоящего спора суд должен был определить выкупную цену в размере кадастровой стоимости участка, которая была внесена в государственный кадастр недвижимости на момент принятия ответчиком решения об отказе в удовлетворении заявлений истцов, направленных в администрацию в начале марта 2015 года. Такой отказ согласно материалам дела имел место 26 марта 2015 г. в отношении Янчишина С.М., 24 апреля 2015 г. в отношении Сухорукова Д.Ю., 6 апреля 2015 г. в отношении Бушуева Д.Г., в апреле 2015 года в отношении Новской Н.Ю.

Однако суд апелляционной инстанции исходил из кадастровой стоимости выкупаемых участков на август 2015 года (169 260 руб.), а не на март – апрель 2015 года и не учел, что на тот период времени кадастровая стоимость составляла 15 760 руб. (л.д. 176, 177, 180, 183, 184).

При этом суд не учел, что ранее имевшая место в 2014 году переписка между истцами и ответчиком относительно выкупа земельных участков правового значения для разрешения спора по аналогичным заявлениям, поданным в марте 2015 года, не имеет.

Таким образом, исходя из изложенного, суд второй инстанции неправильно применил норму материального права, что привело к принятию неправосудного определения, подлежащего отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387 , 388 , 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 24 ноября 2015 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Источник: https://advokat-malov.ru/zakony-i-kodeksy/grazhdanskij-processualnyj-kodeks-rossijskoj-federacii/razdel-vi--proizvodstvo-po-delam--svyazannym-s-vypolneniem-funkciy-sodeystviya-i-kontrolya-v-otnoshenii-treteyskih-sudov/glava-46--proizvodstvo-po-delam-ob-osparivanii-resheniy-treteyskih-sudov/statya-421--grazhdanskiy-processualnyy-kodeks-rf/sud-praktika-k-state-421-grazhdanskiy-processualnyy-kodeks-rf-42884.html

Купля-продажа земельного участка – что и как правильно делать

Обязании заключить договор купли продажи земельного участка

Когда проводится купля-продажа земельного участка, необходимо, чтобы все требования законодательства к таким сделкам неукоснительно выполнялись.

При неправильном оформлении может оказаться так, что сделка окажется недействительной.

Чтобы этого не произошло, нужно, чтобы имелись все нужные документы для подписания договора и после окончания его оформления обязательно должна быть сделана регистрация в Едином реестре недвижимости.

Наличие всех документов – залог того, что сделка не окажется фиктивной

Общие правила при проведении сделок с земельными участками

Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.

Нужно учитывать следующее:

  1. Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
  2. Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
  3. При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
  4. Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
  5. Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.

Заверенная у нотариуса сделка даст гарантию, интересы обеих сторон будут соблюдены

Соблюдение приведённых правил позволит провести оформление сделки без возражений о стороны контролирующих органов.

Какие должны быть документы на участок

При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.

Документы для договора купли продажи земельного участкавключают в себя:

  1. Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
  2. Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
  3. Кадастровый паспорт на участок.
  4. Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.
  5. Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
  6. Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.

Образец акта согласования расположения границ участка

Если отсутствуют какие-либо из перечисленных документов, то перед совершением сделки они должны быть оформлены. При проведении сделки иногда подписывают вспомогательное соглашение, в котором фиксируются сроки, до наступление которых продавец обязан оформить недостающие документы.

Кроме перечисленных документов могут, в зависимости от конкретной ситуации, потребоваться дополнительные. Например, если участок продаёт один из супругов, то может потребоваться разрешение на сделку от второго.

Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

  1. Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
  2. Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
  3. Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.

Образец предварительного договора на продажу любой недвижимости

Частные лица имеют право производить расчёты как в наличной, так и в безналичной форме. Удобным вариантом их проведения является такой, когда уплата аванса происходит в присутствии нотариуса, а перечисление остальной суммы делается на банковский счёт продавца.

Передача денег от покупателя к продавцу может происходить такими способами:

  1. Средства перечисляются с одного банковского счёта на другой.
  2. На текущий счёт продавца вносятся наличные средства покупателя.
  3. Происходит передача наличных средств в присутствии нотариуса.

Иногда наличный расчёт производят следующим образом. Помещают деньги в банковскую ячейку и подписывают договор с банком о том, при выполнении каких условий и при предоставлении каких документов продавец получит к ней доступ.

Как происходит оформление сделки купли продажи земли

Вот как происходит купля продажа дома и земельного участка. Можно выделить три этапа оформления:

  1. Оформление договора и оплата.
  2. Проведение регистрации в территориальном отделении Росреестра.
  3. Получение справки на основании записи из Единого реестра недвижимости, сделанной о переходе права собственности на участок земли.

Далее рассматривается каждая стадия работы более подробно.

О документах, которые необходимы для заключения сделки купли-продажи земельного участка в видео:

Договор

Его можно заключать только с таким продавцом, который является владельцем участка и имеет комплект всех необходимых подтверждающих документов.

В соглашении должны быть рассмотрены существенные условия, относящиеся к цене сделки и к предмету продажи.

Цену продавец может определить, изучив аналогичные предложения на рынке. Другой способ – обратиться к профессиональным оценщикам. Они это сделают, взяв соответствующую плату.

В договоре важно не только указать существенные обстоятельства продажи, но и предусмотреть конкретные детали процедуры оформления.

Например:

  1. Сроки и порядок уплаты средств.
  2. Должен ли использоваться задаток.
  3. Если у продавца недостаёт всех нужных документов, можно прописать срок, до наступления которого он должен их предоставить.

Также надо определить, нужно ли заверять сделку у нотариуса. Если собственность продавца на землю долевая, то это является обязательным требованием. Иначе такое заверение может быть сделано по желанию участников.

Если продавцом является несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки и родителей.

Органы опеки не всегда могут разрешить продажу имущества малолетнего

В подготовленном тексте соглашения должны быть указаны следующие данные:

  • точный адрес участка, который является предметом сделки;
  • нужно написать, какая у него площадь;
  • потребуется указать кадастровый номер;
  • указывают соответствующую категорию земель и вид разрешённого использования;
  • нужно сослаться на документы, на основании которых продавец получил право собственности на эту землю.

После подписания договора производится расчёт. Однако до тех пор, пока не будет осуществлена регистрация в Едином реестре недвижимости, покупатель не получит права собственности на земельную недвижимость.

Документ нужно составить в трёх экземплярах. Кроме участников один экземпляр необходимо будет предоставить в Росреестр.

Проведение регистрации права собственности

При оформлении необходимо заплатить государственную пошлину. Она составит:

  1. Сумма составляет 350 рублей для тех кто занимается оформлением участков для личного подсобного хозяйства, дач, садоводства и огородничества, строительства жилого дома или оформляет землю, которая предназначена для сельскохозяйственного использования.
  2. Для других участков земли нужно будет уплатить 2000 рублей.

О регистрации прав собственности на земельный участок в видео:

Квитанцию при оформлении представлять не обязательно, так как об оплате хранится информация в соответствующей базе данных. Однако если её предъявить, это поможет избегнуть возможных недоразумений.

Вот какие документы нужны для оформления купли продажи земельного участка :

  1. Заявление о прохождении регистрации.
  2. Подготовленный в трёх экземплярах договор.
  3. Документы, удостоверяющие личность участников соглашения. Если среди них есть представители, они предоставляют доверенности, подтверждающие их полномочия.
  4. Если продавец состоит в браке, требуется нотариально заверенное разрешение от жены или мужа.
  5. Правоустанавливающие документы, дающие право продавцу распоряжаться участком.
  6. Акт, который удостоверяет передачу участка.

Вот где оформить договор купли продажи земельного участка :

  • территориальное отделение Росреестра;
  • обратиться в Многофункциональный центр;
  • послать по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описанием вложением;
  • провести оформление через Госуслуги.

Срок рассмотрения 7-9 дней с момента подачи пакета документов.

При наличии всех документов срок рассмотрения составит от 7 до 9 рабочих дней

Справка

Чтобы получить документ нужно посетить офис Росреестра или обратиться в МФЦ.

Покупка участка вместе с домом

Если происходит купля продажа дома с земельным участком, то в этом случае продавец должен предоставить документы на землю и на дом, который на ней находится. Вся продаваемая недвижимость должна пройти регистрацию в Росреестре.

При определении стоимости сделки можно воспользоваться работой оценщиков, которые смогут правильно учесть особенности расположения участка и дома.

Дополнительно к документам на участок при регистрации нужно предоставить те, которые относятся к дому:

  1. Те, на основании которых возникло право собственности на него.
  2. Потребуется выписка из домовой книги.
  3. Если в доме есть зарегистрированные жильцы, нужно оформить отношения покупателя с ними: они или остаются там жить или дают письменное обязательство выписаться при передаче дома.
  4. Нужно предъявить справку о том, что налоговые задолженности отсутствуют.
  5. Выписка из Единого реестра, относящаяся к праву собственности на дом.
  6. Кадастровый паспорт на жильё.

Предоставив перечисленные документы в Росреестр, справку можно будет получить не позже, чем через 10 дней.

Какие ошибке могут быть допущены при купле-продаже земельного участка в этом видео:

Заключение

Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.

Еще немного внимания!

Источник: https://m-strana.ru/articles/kuplya-prodazha-zemelnogo-uchastka/

Допускается ли понуждение к заключению договора — образец искового заявления и судебная практика

Обязании заключить договор купли продажи земельного участка

Согласно статье 451 ГК РФ, понуждение к заключению договора недопустимо, кроме случаев, указанных в ч. 1 п.2 настоящей статьи. При злоупотреблениях контрагента, принуждающего подписать договор, в его сторону следует уголовная ответственность по статье 179 УК РФ, а договор оспаривается через суд. В определённых ситуациях суд становится на сторону лица, требующего его заключения.

В каких случаях можно обязать к заключению договора или его исполнению

Законодательство РФ допускает, что некоторые случаи допускают принуждение контрагента к заключению договора. Например, если он добровольно принял на себя данные обязательства, о чём составлен официальный документ. Например:

  • При заключении предварительного договора купли-продажи (ПДКП) каждая из сторон вправе требовать заключения сделки и подписания купчей.
  • Если ранее услуга предоставлялась согласно договорённостям, с требованием может выступить потребитель услуг.

Другой мотив, предусматривающий принуждение, это несение должностным или уполномоченным лицом определённых обязательств, требующих подписания такого документа. Например:

  1. Когда ситуация носит публичный характер (ст. 426 ГК РФ) и отказ нарушает интересы жителей населённого пункта: уборка придомовой территории, вывоз мусора, отказ от ремонта зданий (помещений).
  2. При отказе от водоснабжения, газоснабжения и теплоснабжения.
  3. Если речь идёт социальном найме помещения (ст. 57, 100 ЖК РФ).
  4. При отказе от услуг управляющей компании (ст. 161 ЖК РФ).
  5. При открытии счёта в банке (ст. 846 ГК РФ).
  6. Если отказ нарушает «Закон о рекламе» (ст. 10 Закона о рекламе).
  7. При заключении договора аренды на земельный участок (ЗУ) в зоне застройки, если получено разрешение на строительство ( ст. 39.20 ЗК РФ).
  8. Если принято решение об опеке на основании соглашения между родителем и опекуном (ст. 145 СК РФ).
  9. Когда предприятие-монополист отказывается от поставки услуг (товаров), которые в данном населённом пункте невозможно получить у иных поставщиков.
  10. На приобретение лота по результатам торгов (ст. 447 ГК РФ).
  11. С работником или работодателем при оформлении на работу.
  12. С ПФ РФ на случай обязательного пенсионного страхования, если лицо не участвует в программе негосударственного страхования.

То есть, это такие ситуации, когда без подписания документа договорного типа обойтись невозможно. Или, когда его не подписание является нарушением интересов лица (группы лиц), обратившегося с требованием.

Если причины к понуждению отсутствуют, предъявленное требование может рассматриваться как административное или уголовное правонарушение.

Досудебное урегулирование

Во всех случаях без исключения, сторонам следует попытаться прийти к согласию без обращения в суд.

Это требует от лица, инициирующего принуждение, обратиться к потенциальному контрагенту с претензией, в которой будут изложены все обстоятельства дела и выражено требование заключить договор.

Это требование должно предъявляться официально, с получением доказательств о проведении досудебного урегулирования спора. Процедура досудебного регулирования опирается на п. 5 ст. 4 АПК, ст. 132 ГПК,ст.

Алгоритм этой процедуры зависит от статуса лица, к которому предъявлена претензия. Если это физическое лицо, то лучше всего сразу отправить заказное письмо с уведомлением о получении. Для этого нужно:

  • Составить претензионное уведомление в двух экземплярах.
  • Оформить опись вложения, удостоверить второй экземпляр отметкой оператора об идентичности текста во вложении.
  • Отправить заказное письмо с уведомлением.

Через 5 рабочих дней после получения уведомления отправителем, если адресат не ответил или дал отрицательный ответ, можно подавать иск.

Устные претензии, сообщения отправленные по сотовой или электронной связи, правовой силы не имеют.

В случае с юридическим лицом можно также отправить письмо почтой. Или использовать следующий алгоритм:

  1. Составить претензионное уведомление в двух экземплярах.
  2. Лично подойти в офис к потенциальному ответчику, передать один экземпляр в канцелярию, на втором сделать отметку о том, что письмо принято.
  3. Проверить, чтобы сотрудник внёс сведения о полученном документе в журнале регистрации входящей документации.

Через 5 рабочих дней после этого следует созвониться с канцелярией и узнать о наличии официально подготовленного ответа. Если его нет, или он отрицательный – идти в суд.

Принуждение к заключению договора в судебном порядке

Для подачи иска обращаются в суд первой юрисдикции, по району, в котором проживает ответчик или – где зарегистрирован его юридический адрес (ст. 28 ГПК РФ). Если речь идёт о ранее заключённом ПДКП недвижимости, то – по месту расположения ЗУ или объекта недвижимости (ст.30 ГПК РФ).

Вопросы, связанные с публичной офертой, нарушением условий торгов юридическими лицами и иные формы нарушений, связанные с не заключением обязательных договоров и касающиеся ведения бизнеса, рассматриваются в арбитражном суде.

Основания для подачи иска

Основаниями, допускающими подачу искового заявления для рассмотрения дела в суде, являются:

  1. Возникновение любых противоречий, возникших между сторонами сделки и препятствующих её заключению.
  2. Требование провести куплю-продажу, если заключался ПДКП.
  3. Требование сделки, если лот выигран на торгах. Требование оферты.
  4. Компенсация убытков при отказе от сделки: взыскание неустойки или решения вопроса о задатке.
  5. Иные случаи, когда права граждан требуют принудительного заключения договора, а отказ от его составления является их нарушением.

Если иск не подан, никакие нарушения имущественных или гражданских прав субъекта рассматриваться не будут.

Составление иска

Заявление в суд может быть составлено самостоятельно – по шаблону, опубликованному ниже и адаптированному под свою проблему. Этот документ должен соответствовать нормам статьи 131 ГПК РФ и составляться по специальной форме. В нём обязательно должны выделяться следующие части:0

  • «шапка»;
  • наименование документа;
  • осведомительная часть;
  • просительная часть;
  • подпись истца и дата составления;
  • перечень приложений к иску.

В «шапке» указываются:

  • наименование суда;
  • номер участка;
  • сведения о судье, принимающем иск;
  • сведения об истце и ответчике.

Относительно истца и ответчика указываются не только их фамилия, имя и отчество, но и паспортные данные с указанием места проживания.

В теле документа даются сведения по существу вопроса, а в просительной части – просьба признать иск. Перечень документов должен соответствовать нормам статьи 132 ГПК РФ и содержать пакет документации, которая относится к доказательной базе и подтверждает правомочие взыскания. Если такая работа кажется слишком сложной – лучше обратиться к квалифицированному юристу.

Иск о понуждении к заключению договора (образец)

В верхнем правом углу листа формата А-4 располагается шапка, в которой указывают требуемые сведения, согласно представленному выше списку. Ниже, посередине листа, даётся наименование: «исковое заявление о понуждении к заключению договора». Здесь же указывается – какого. Например:

  1. Договора услуг.
  2. Договора купли-продажи земельного участка (квартиры, нежилого помещения и т.п.).

Осведомительная часть начинается с причины, допускающей возбуждение иска. Например: «21 января 2018 года между мною и ответчиком был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка». Далее указывают кадастровые и технические характеристики объекта недвижимости (иного имущества), выступившего предметом купли-продажи.

Ниже следует перечислить по пунктам все положения, внесённые в ПДКП и указать, что на их основании:

  • сделка требовала заключения;
  • цена объекта по сделке составляла (указать стоимость);
  • подписание договора купли-продажи должно было состояться (указать сроки);
  • мною был внесён задаток (указать сумму);
  • отказ от сделки ответчика является грубым нарушением норм Гражданского кодекса и имущественных интересов истца.

Здесь следует дать ссылку на нормы законодательства. Среди них могут быть статьи 420, 421, 429, 432, 445 ГК РФ, а так же другие источники законодательства, имеющие отношение к делу. После их перечисления, крупными буквами по центру пишется: «ПРОШУ». Ставится двоеточие и указываются исковые требования. Они должны соответствовать причине возбуждения иска. Например:

  1. Обязать ответчика заключить договор купли-продажи (с обязательным указанием его характеристик).
  2. Взыскать с ответчика неустойку за отказ от своевременного заключения сделки (указать – в каком размере).

Образец искового заявления здесь:

Скачать в Word [49.50 KB]

ВНИМАНИЕ: Истец вправе затребовать уплатить ему моральный ущерб. Сумма этой компенсации устанавливается истцом по усмотрению. Суд может удовлетворить этот пункт полностью или частично, а также – отказать во взыскании.

Госпошлина

Госпошлина в судах общей юрисдикции будет составлять:

  • для физических лиц — 300 руб.,
  • для юридических — 6 000 руб.

В арбитражных судах она уплачивается в размере 6 000 руб.

Если отказ от заключения договора является нарушением имущественных интересов одной из сторон, можно обратиться с иском в суд. При признании иска суд выдаст решение, на основании которого сделка должна быть заключена, а права истца восстановлены. К заявлению нужно приложить документацию, подтверждающую правомерность заявленного в иске.

Источник: https://isk.guru/grazhdansk/ponuzhdenie-k-zaklyucheniyu-dogovora/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.