Дефектный акт квартиры

Содержание

Подписание акта приема передачи квартиры: если обнаружены недостатки

Дефектный акт квартиры

Что такое ДДУ простыми словами. ДДУ – это купля-продажа будущей вещи. Когда вы заключаете договор купли-продажи, вы рассчитываете получить за свои деньги вещь, соответствующую своей цене.

Никто я думаю, не будет спорить, что при покупке айфона, нет ничего хорошего в том, чтобы на нем были сколы, трещины или царапины (или был разбит экран). Та же логика применима и с квартирой в новостройке, которую вы покупаете по ДДУ. Никто не хочет принимать квартиру с дырами в стенах или торчащими балками (или торчащей проводкой).

Как действовать, если при принятии квартиры по акту вы обнаруживаете в ней недостатки, не оговоренные застройщиком?

Ведь от этого зависит многое: будет ли начисляться неустойка за просрочку передачи квартиры, будет ли застройщик устранять эти недостатки и можно ли потребовать уменьшения покупной цены.

Обратимся к закону.  Статья 7 Закона о ДДУ говорит, что застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует договору, проектной документации и т.п.

В первую очередь речь идет об общей площади жилья, о ее планировке. Далее речь идет о самой конструкции, ее прочности, о наличии подключения квартиры ко всем необходимым сетям (водопровод, электричество и т.п.).

Затем можно говорить о неровности пола и дырах в стенах. Недостатков может быть множество.

*        Возьмем пример из нашей практики. Дело Низамовой против АН Пионер № 2-2130/2017.

В этом деле мы добились признания акта приемки квартиры, составленного застройщиком в одностороннем порядке – недействительным.

В квартире были выявлены следующие недостатки: неровный пол, окно было установлено практически до пола на месте, где должен был быть конвектор, что являлось нарушением проектной документации.

В виду однообразия и типизации договоров ДДУ на рынке, речь идет об обычно предъявляемых требованиях к качеству таких квартир. Практически везде требования к качеству будут одинаковыми. Поэтому смысла в разборе отдельных договоров или застройщиков в нашей статье мы не видим.

I.        Вы безоговорочно подписываете акт приема-передачи квартиры

Если вы подписываете акт приема квартиры, так сказать, «безоговорочно», то тем самым соглашаетесь принять квартиру с указанными недостатками. Рассчитывать на их устранение можно только, если это оговорено между вами и застройщиком в договоре.

Недостаток такого решения очевиден. Устранять недостатки вы будете за свой счет. Во-первых, обычно в такие акты заранее заложены формулировки типа «вас все по качеству устраивает», во-вторых, «вы с этим согласились».

II.       Вы не подписываете акт приема-передачи квартиры

Здесь есть три варианта.

Статья 7 Закона о ДДУ говорит, что в случае обнаружения недостатков вы имеете право потребовать:

  • а) соразмерного уменьшения покупной цены
  • б) устранения недостатков
  • в) возмещения расходов на устранение недостатков

В первую очередь вам необходимо зафиксировать выявленные дефекты в акте осмотра. Важно, чтобы у вас остались доказательства того, что вы такой акт осмотра подавали застройщику. Либо вы подаете лично под входящий номер с отметкой о получении, либо направляете его ценным письмом с описью вложения (не обычным заказным, потому что нужны доказательства того, что вы направляли).

Не лишним будет зафиксировать состояние квартиры путем видео и фотосъемки. Это нужно для того, чтобы в суде вы могли подтвердить обстоятельства, на которые ссылаетесь в акте осмотра. Также можно обратиться в экспертную организацию, которая сделает вам отчет о недостатках и расхождениях с проектной документацией. Грубо говоря, вы работаете на создание доказательной базы.

Теперь рассмотрим каждый из трех описанных вариантов.

1. Соразмерное уменьшение покупной цены

Условно, если вещь определенного качества по договору стоит 100 рублей, то с недостатками она стоит меньше – например 90 рублей. Получается, вы можете требовать соразмерного уменьшения покупной цены на 10 рублей.

По факту, вы купили вещь, которая стоит не 100 рублей, а 90 (одним из таких случаев – является уменьшение общей площади жилья по сравнению с договором – об этом более подробно в соответствующей статье http://antistrach.ru/vernut-dengi-umenshennye-kvadratnye-metry-novostrojke/ ).

Определить насколько уменьшилась цена квартиры, поможет строительно-техническая экспертиза. Вы ее делаете самостоятельно и предъявляете застройщику с досудебной претензией.

При этом потребовав соразмерного уменьшения покупной цены, вы соглашаетесь принять квартиру с выявленными недостатками.

Поэтому практичным было бы перед принятием квартиры по акту, зафиксировать недостатки, сделать экспертизу, предъявить требование, после чего принять ее с соответствующими оговорками в акте.

В случае отказа в выплате и уклонения застройщика от подписания акта без формулировок об отсутствии претензий «по качеству», надо подавать в суд на застройщика о соразмерном уменьшении покупной цены, компенсации морального вреда и штрафа по Закону о защите прав потребителей

За пример можно взять случай Чебановой против СПБ Реновация № 2-3446/16, рассмотренный Колпинским районным судом г.Санкт-Петербурга.

В этом кейсе истец смог доказать создание квартиры с отступлениями от условий договора ДДУ и рассчитать сумму, на которую уменьшилась цена квартиры.

Суд удовлетворил  требования истца о соразмерном уменьшении покупной цены и взыскании этой суммы с застройщика (разумеется, побаловав заявителя потребительскими «плюшками» в виде штрафа и компенсации морального вреда).

Что касаемо неустойки за просрочку передачи квартиры за тот период, когда вы выявляли недостатки и пытались соразмерно уменьшить покупную цену, однозначного ответа нет.

Сложился подход в судебной практике, что раз вы выбрали в качестве способа защиты права соразмерное уменьшение покупной цены, а не, скажем, требование об устранении недостатков, вы тем самым согласились принять квартиру с данными недостатками. Следовательно, никакой просрочки нет.

В подтверждение приведу кейс все той же Чебановой против СПБ Реновация № 33-1572/2018, рассмотренный окончательно в апелляции Санкт-Петербургским городским судом.

Отсудив соразмерное уменьшение цены, истец еще раз подала в суд, но уже на неустойку. Суд в иске отказал.

Наш СПБ Горсуд пришел к такому умозаключению: «Как было указано выше, истцу до наступления срока, установленного договором, квартира была предложена к передаче, однако, она (истец), выявив ряд недостатков, избрала способ защиты, заявив застройщику требования об уменьшении стоимости жилого помещения.

Тем самым Чебанова И.А. презюмировала факт того, что застройщик не может и должен устранять недостатки, а обязан выплатить денежные средства дольщику для их устранения, а у Чебановой И.А. соответственно возникает обязанность принять такую квартиру»

Поэтому при выявлении недостатков и предъявлении требования о соразмерном уменьшении покупной цены, можно требовать неустойку за просрочку лишь за период, предшествующий моменту начала процесса передачи квартиры.

2. Возмещение расходов, понесенных на устранение недостатков

В данном случае все в принципе то же самое, что и с соразмерным уменьшением покупной цены. Вы фиксируете недостатки и далее предъявляете требование. Разница в том, что здесь вы устраняете недостатки за свой счет, после чего требуете от застройщика возмещения фактически понесенных затрат.

Что касаемо неустойки за просрочку, предполагается, что действует та же логика, что и с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены. Раз вы решили выставить счет за устраненные недостатки, значит, вы готовы были принять квартиру.

3. Устранение недостатков застройщиком

Разница между двумя первыми способами в том, что вы вправе не принимать квартиру до тех пор, пока не будут устранены недостатки. И за этот период капает неустойка, т.к. считается, что есть просрочка в ее передаче.

Пунктом 25 Обзора практики ВС РФ по ДДУ от 04.12.2013г. указано, что суд отказывает в  неустойке за просрочку передачи квартиры, когда дольщик уклоняется или отказывается от принятия квартиры, за исключением случая, когда дольщиком предъявлено требование о составлении акта о несоответствии квартиры установленным требованиям к качеству.

Встает вопрос. В течении какого времени застройщик обязан устранить недостатки. Четких сроков Закон о ДДУ не содержит. Та же статья 7 говорит, что они должны быть устранены в разумный срок.

Поскольку на отношения по ДДУ также распространено действие Закона РФ «О защите прав потребителей», ответ содержится в статье 20, согласно которой продавец (застройщик) обязан устранить недостатки в срок не превышающий 45 дней.

Если застройщик к этому моменту не устранит недостатки, вам необходимо снова зафиксировать все в акте осмотра и подать соответствующее требование. Так надо делать раз в 45 дней до тех пор пока недостатки не будут устранены.

Данный вариант нам видится наиболее оптимальным и выгодным для дольщика.

Не нужно тратить собственные деньги на устранение недостатков, не нужно высчитывать сумму, на которую уменьшилась стоимость квартиры и заказывать какие-либо экспертизы.

Плюс можно взыскать большую неустойку и тем самым получить даже больше того, чтобы вы могли получить, требуя соразмерно уменьшить покупную цену квартиры.

Если у вас возникли дополнительные вопросы, обращайтесь. Поможем разрешить возникшие проблемы и правильно представить ваши интересы в суде.

{title}>LiveJournal

Источник: https://antistrach.ru/podpisyvat-akt-priyoma-peredachi-kvartire-est-nedostatki/

Что делать, если после подписания акта приема-передачи выявлены недостатки квартиры

Дефектный акт квартиры

Передаточный акт, составляемый при передаче предмета договора купли-продажи квартиры, в большей степени удостоверяет сам факт перехода квартиры от продавца покупателю, а не факт отсутствия дефектов квартиры.

Это связано с тем, что передаточный акт – это результат визуального осмотра, при котором возможна фиксация исключительно видимых недостатков. Поэтому, в большинстве случаев, нет ничего критичного в том, что недостатки квартиры были выявлены после подписания акта.

Пределы осмотра

Составление акта – это всегда результат договоренности сторон о его составлении, поскольку закон не рассматривает акт приема-передачи в качестве обязательного документа.

Статья 556 ГК РФ гласит, что договор купли-продажи недвижимости предполагает составление документа, фиксирующего факт исполнения обязательства продавца. Но таким документом вполне может быть и сам договор купли-продажи.

Тем не менее, практика составления актов широко распространена и вполне оправдана, поскольку акт:

  • фиксирует факт передачи недвижимости;
  • в определенных пределах фиксирует состояние передаваемого жилого помещения;
  • фиксирует факт осмотра покупателем жилого помещения.

Как правило, под осмотром квартиры понимается не проверка технического состояния квартиры и коммуникаций, а лишь проверка и визуальный осмотр имеющихся в квартире явно видимых элементов. К видимым элементам могут относиться:

  • окна и двери;
  • сантехника;
  • мебель, если квартира приобретается вместе с конкретными видами мебели;
  • наличие или отсутствие ремонта;
  • видимые невооруженным взглядом дефекты.

Что касается скрытых дефектов или функциональности оснащения квартиры, то они могут быть определены только по результатам пробного тестирования, либо по результатам осмотра эксперта или специалиста.

То есть при составлении акта покупатель может указать, что в квартире имеются отопительные батареи. Однако узнать, функциональны ли они, он сможет только после начала отопительного сезона.

Однако напоминаем, что акт – это свободное волеизъявление сторон, а значит, к осмотру квартиры покупатель может привлекать, по своему усмотрению, любых специалистов.

Обнаружение дефектов после подписания акта

Возможность предъявления претензии продавцу по выявленным дефектам определяется тем, какие пределы осмотра были установлены при составлении акта. Упрощенно говоря, если в акте отражено, что покупатель проверил сливной бачок унитаза и убедился в его функциональности, то в дальнейшем он не сможет предъявить продавцу претензии по поводу неработающего бачка.

То есть претензии можно направлять в отношении тех дефектов, которые не только не были выявлены в момент составления акта, но и вообще не могли быть выявлены при первичном осмотре по любой причине.

Действия при обнаружении недостатков

Естественно, что при обнаружении дефектов, не выявленных на момент составления акта, следует известить продавца. При этом у покупателя имеется три варианта действий:

  • устранить дефекты самому и потребовать у продавца возмещения расходов;
  • потребовать возврата части денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, в размере, соответствующем затратам на ремонт;
  • потребовать соразмерного уменьшения цены.

Срок, в течение которого покупатель вправе предъявить требования к продавцу, определяется в соответствии со ст. 475 ГК РФ, как разумный срок.

На самом деле термин «разумный срок», при всей его неопределенности, вполне логичен. Например, дефекты системы отопления проявят себя в первый после покупки отопительный сезон. Соответственно, предъявление претензий во время второго отопительного сезона будет уже считаться неразумным.

Наилучшим способом извещения продавца об обнаружении дефектов является письменная претензия. Для споров, связанных с обнаружением недостатков квартиры, претензия – не обязательный документ.

Это означает, что покупатель вполне может известить продавца по телефону, и если последний не согласится с его доводами, то покупатель может обратиться в суд без всяких предварительных претензий.

Однако мы рекомендуем все же направить письменную претензию, даже если есть все основания полагать, что продавец ее проигнорирует.

Когда претензия будет обязательна

В случае если выявленные недостатки квартиры делают невозможным проживание в ней, то покупатель вправе потребовать расторжения договора купли-продажи и приведения сторон в первоначальное состояние. Под первоначальным состоянием понимается возврат квартиры продавцу и возврат денег покупателю.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ, при инициации процедуры расторжения договора досудебный порядок обязателен.

Это означает, что покупатель обязан направить продавцу претензию с требованием расторгнуть договор. Покупатель, в свою очередь, вправе проигнорировать это требование или не согласиться на расторжение.

Досудебный порядок при этом будет считаться исполненным с того момента, как покупатель надлежащим образом направил претензию продавцу. Под надлежащим образом понимается либо личное вручение претензии под подпись, либо направление претензии заказным письмом с обратным уведомлением о вручении.

Если от продавца поступил отказ, или продавец проигнорировал претензию, покупатель вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Составление претензии

Претензия оформляется в свободной форме. В документе нужно изложить существенную информацию:

  • ФИО покупателя, его адрес и прочую контактную информацию;
  • ФИО, адрес продавца;
  • сведения о договоре купли-продажи;
  • адрес квартиры;
  • перечень обнаруженных дефектов, время и обстоятельства их выявления. Если дефекты были выявлены экспертизой, следует сослаться на выводы эксперта;
  • причины того, что дефекты не были найдены перед подписанием акта;
  • перечень требований к продавцу.

К претензии можно приложить:

  • копию договора купли-продажи;
  • копию заключения эксперта;
  • акт затопления, в случае, если дефект проявился в прорыве трубы;
  • расчеты стоимости устранения дефектов;
  • квитанции и иные платежные документы в случае, если дефект покупатель самостоятельно устранил дефект и т.д.

Более подробно о составлении претензии по договору купли-продажи квартиры вы можете прочитать в соответствующем материале нашего сайта.

Способы вручения претензии

Выше мы уже говорили, что претензия (за одним исключением) – это не обязательный атрибут спора по выявленным недостаткам. Соответственно, не может быть никаких особых требований по вручению претензии под подпись или заказным письмом.

То есть покупатель сам решает, как и каким образом отправить претензию продавцу. Он может передать ее с оказией, отправить простым или заказным письмом, или написать СМС. Если продавец признает обоснованность претензии, он исполнит ее требования вне зависимости от того, как он ее получил.

Если же продавец не посчитает нужным исполнять требования претензии, то он вправе проигнорировать ее вне зависимости от того, была ли она вручена ему под подпись или нет.

Еще раз напомним о том, что претензию, содержащую требования о расторжении договора купли-продажи, следует либо вручать лично под подпись, либо отправлять заказным письмом с обратным почтовым уведомлением о вручении.

Обращение в суд

Подача искового заявления – это следствие невозможности урегулировать спор в досудебном порядке. Для составления иска желательно обратиться к юристу, поскольку исковое заявление должно содержать в себе аргументацию требований. А аргументация, в свою очередь, должна быть подкреплена документально.

Самостоятельно определить пределы аргументации неподготовленному человеку может быть сложно. Вполне возможно, что потребуется проведение экспертизы или иные способы фиксации обнаруженных дефектов квартиры.

Источник: https://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kak-byt-esli-nedostatki-kvartiry-vyyavleny-posle-podpisaniya-akta

Образец предварительного акта приемки квартиры с указанием перечня недоделок

Дефектный акт квартиры

Образец предварительного акта приемки квартиры с указанием перечня недоделок.

Место составления                                                                                    ___________ 2017 год

ООО ____________, именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице Генерального директора ____________________________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и

ФИО (___________) г. рождения, место рождения: г. Москва, гражданство: Российская Федерация, паспорт гражданина РФ: серия __________ номер ________, выдан __________ г. ОВД _________ района г.

Москвы, код подразделения ___________; зарегистрирован по адресу: г______________________ именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», в соответствии с Договором № ___ от ___.___.

участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, далее именуемый «Договор», составили настоящий перечень о нижеследующем. Согласно условиям Договора Объект долевого строительства Квартира____________________________________  расположенная в доме № ______ по адресу: ____________________________,

а также общее имущество в многоквартирном доме, состав которого указан в проектной декларации, имеет следующие недостатки и недоделки:

1. Нет асфальтированного прохода к подъезду.

2. Нет пандуса в подъезде для спуска-подъёма колясок.

3. Не завершено благоустройство придомовой территории, в частности не положен асфальт.

4. Нет детской площадки во дворе.

5. Нет электричества по постоянной схеме во всем доме.

6. Не работает грузовой и пассажирский лифт.

7. На 19 этаже нет пожарной сигнализации в помещениях общего пользования, пусты пожарные щитки, межплиточные швы не замазаны.

8. Нет горячего и холодного водоснабжения в квартире.

9. Не установлены приборы учёта внутри квартиры на горячую, холодную воду.

10. Не подведена электропроводка до квартирного щита квартиры с установкой счётчика для квартиры на лестничной площадке 220-240В на _ этаже.

11. Не подведена слаботочная разводка до этажного щита на __ этаже.

12. Нет остекления на лоджии в квартире.

13. В квартире окна в оконных проёмах плохо закреплены, стоят неровно, из-за чего есть щели и дует.

14. В квартире отсутствует фурнитура на окне в кухне.

15. В квартире, в комнате на стекле трещина.

16. В квартире входная дверь на лоджию не закрывается без усилий.

17. В местах общего пользования на _ этаже отсутствуют стекла в дверях.

19. В квартире не заделаны сквозные дыры в полу возле вентиляционной шахты.

20. В квартире треснута труба канализации.

21. В квартире разъем в трубе канализации для подведения оттока канализационных вод установлен в 4-х см от пола, что не позволит произвести стяжку пола, частично не закрыв разъем.

22. Входная дверь в квартиру установлена криво, сломан замок, отсутствует фурнитура и дверной глазок на двери.

23. В местах общего пользования – в подвале дома вода.

24. В местах общего пользования – в подвале дома не соединены трубы сточной канализации.

25. В квартире пожарный выход на лоджии не оснащён люком или вообще отсутствует проход на нижний этаж через лоджию.
26. Дом не поставлен на кадастровый учет.

(*Примечание: Список взят на примере одной из новостроек, у вас может быть свой перечень. По указанному списку, конечно же, есть замечания, потому что нет ссылок на СНиПы, договор или проектную декларацию и т.д.

Но если застройщик подписывает акт, то значит, он соглашается с указанными замечаниями.

Если не подписывает, то нужно составлять письмо по вышеуказанной форме, и также желательно указать ссылки, чему конкретно не соответствует тот или иной недостаток).

Стороны договорились, что данный документ составлен в соответствии с п. 5 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

После устранения вышеуказанных недостатков Застройщик повторно письменно уведомляет Участника долевого строительства о готовности Объекта долевого строительства.

____________________                                                                                ____________________________

В акте также желательно указать согласованный срок устранения недостатков. В приведенной форме сроки не указаны по той причине, что нет смысла их указывать, застройщик все равно не соблюдает установленные сроки. В договоре же указан срок завершения строительства, этого достаточно.

Неустойка не прерывается на период устранения недостатков. Так что чем дольше застройщик устраняет недостатки, тем больше должен будет впоследствии заплатить неустойки.

Если застройщик отказывается от подписания предварительного акта или иного документа, в котором фиксируются недостатки, то вам следует направлять вышеуказанное письмо.

При подписании предварительного акта приема передачи, проверьте полномочия на подписание акта.

Очень часто предварительный акт подписывается со стороны управляющей компании. Напоминаю, у вас договор с застройщиком, с ним и необходимо подписывать акт.

Если в акте фигурирует другая организация, то попросите полномочия на право подписи. Если полномочий нет, то обязательно продублируй недостатки по квартире претензией.

 Основной акт приема передачи, как правило подписывает уже полностью уполномоченное лицо.

Инструкция по приемке квартиры в новостройке. 

Источник: https://www.s-u-d.ru/obrazec-predvaritelnogo-akta-priemki-kvartiry-s-ukazaniem-perechnya-nedodelok.html

Как принимать квартиру в новостройке от застройщика: выявление дефектов и составление дефектной ведомости

Дефектный акт квартиры

Наступает тот приятный момент, когда застройщик сообщает дольщику о полной готовности его жилья.

В это время человек может забыть о необходимости тщательной проверки квартиры и спешит оформить на себя право собственности. Но данная стадия не менее важна, чем процесс оформления договора долевого участия.

Конечно же, если застройщик следит за своим имиджем, он не позволит существовать дефектам в квартире. Но случаи бывают разные.

1. Начальная стадия ревизии 2. Процесс осмотра 3. Проверка документов 4. Проверка уполномоченных лиц 5. Выявления дефектов или их отсутствия 6. Составление дефектной ведомости 7. Устранение дефектовРекомендуем прочитать: Покупка квартиры: проверка документов и продавца

Начальная стадия ревизии

Стоит отметить, что Законом предусмотрен срок, в течение  которого застройщик обязан уведомить дольщика о готовности объекта для последующего подписания передаточного акта жилья. Без этого документа оформить право собственности нельзя.

Приблизительные сроки приглашения дольщику следует смотреть в договоре.

Если срок наступил, а приглашение отсутствует, то лучше не дожидаться и самостоятельно обратиться к строительной компании с требованием назначения времени для осмотра квартиры и составления акта.

Если застройщик игнорирует или постоянно необоснованно переносит сроки, можно требовать одностороннего расторжения договора и возврата уплаченных средств, штрафных санкций. Если продавец пригласил, то начинается непосредственная ревизия жилья.

Процесс осмотра

Порядок состоит из нескольких стадий:

  • Проверка документов на жилой дом
  • Проверка уполномоченных лиц при осмотре
  • Выявление дефектов или их отсутствия
  • Составление дефектной ведомости
  • Устранение дефектов, а после новый осмотр и оформление передачи квартиры. Подписание передаточного акта.

Проверка документов

Здание должно быть введено в эксплуатацию – главное условие для будущего оформления права собственности на жилье.

Вы имеете право потребовать ознакомиться с разрешением на ввод в эксплуатацию, с документами о присвоении полицейского номера жилого дома.

Как правило, ознакомление с такими документами не является проблемой, так как застройщик, приглашая на ревизию, уже подготовил все документы.

Совет: заявление лучше подать в письменном виде до начала осмотра готового помещения, чтобы избежать возможного переноса осмотра при наличии Вашего желания ознакомится с документами по вводу в эксплуатацию жилого дома.

Проверка уполномоченных лиц

В осмотре квартиры участвуют: управляющая организация, застройщик, дольщик. Это основные участники. Список лиц может быть расширен экспертом в строительной области.

От управляющего и застройщика присутствуют представители, которые обязаны при себе иметь доверенность на осуществление такого представительства с подписью директора и оттиском печати предприятия, а также подтверждающие личность документы. Чтобы избежать неприятностей в будущем, данные следует переписать.

Дольщика может представлять, как он сам, так и его представитель.

Доверенность на представительство интересов дольщика подлежит нотариальному заверению, так как представителю придется подписывать акт и фактически соглашаться с отсутствием дефектов от вашего имени.

Личное присутствие дольщика не лишает его возможности проводить осмотр в присутствии своего представителя. Лучше, если представителем будет ваш юрист.

При осмотре помещения может присутствовать эксперт, полномочия которого подтверждаются свидетельством. Данный документ подтверждает отрасль, в которой он является специалистом, наделенным правом предоставления заключения.

Совет: всегда старайтесь проводить осмотр в присутствии эксперта. Спорить можно о многом, кроме соблюдения строительных норм и стандартов. Эксперт на месте может указать на наличие нарушений при строительстве или отсутствие таковых. Участие специалиста до минимума снижает необоснованные споры, которых можно было избежать и оформить право собственности.

Выявления дефектов или их отсутствия

После проверки участвующих лиц и документов, начинается стадия непосредственного осмотра квартиры.

Совет: у вас обязательно должен быть на руках договор долевого строительства со всеми дополнениями. Дело в том, что в документах подробно описано, в каком виде предоставляется квартира, основные ее характеристики, опись внутриквартирных систем энерго-, водо- и теплоснабжения.

Даже такой элемент, как входная дверь может стать камнем преткновения для обоюдного подписания акта, подтверждающего выполнение всех обязательств застройщика.

Например, если во время заключения договора и/или дополнений была оговорена установка входных деревянных дверей, а застройщик решил установить металлические двери, акцентируя внимание на дополнительной защите от проникновения третьих лиц, дольщик может отказаться подписать акт и потребовать замену входных дверей.

Не лишним во время ревизии при себе иметь блокнот с ручкой, фонарик, электроприбор, вольтметр, спички, отвес, а также остальные вещи, которые помогут вам досконально проверить качество осматриваемой квартиры. Для проверки электричества, сантехники вы можете пригласить электрика и сантехника, оформив этих лиц, как ваших представителей.

Также, обязательно тщательно следует проверить планировку квартиры, расположение комнат, кладовки, балкона, окон, санузла.

Чтобы не забыть наличие дефекта, каждый необходимо заносить в свой блокнот, с которого потом записать все выявленные дефекты в дефектный акт.

Когда недостатки будут устранены, дольщику нельзя будет ссылаться на то, что он забыл о наличие дефекта, и требует его устранения после повторного осмотра, выявленного при первичной ревизии.

Смотрите договор, чтобы узнать выполнил застройщик все свои обязанности или нет.

Не бойтесь задавать уточняющие вопросы, тщательно проверять отсутствие повреждений установленного сантехнического или иного оборудования, наличия договоренного числа розеток и их размещения, размеры площади комнат, размеры и местонахождение межкомнатных дверных проемов, иное. Не бойтесь сразу предъявлять устные претензии. Возможно, ответы вас устроят, а незначительное несоответствие условиям договора не повлияет на решение подписать передаточный акт.

Процесс осмотра прошел. Можно переходить к подписанию акта. Но какой вид акта подписывать — будет установлено результатами ревизии.

Составление дефектной ведомости

Законом предусмотрено, что в случае выявления дефектов дольщик может предъявить одно из трех требований:

  • Устранение дефектов в разумный срок.
  • Пропорциональное дефектам уменьшение цены договора.
  • Устранение дефектов третьим лицом за счет застройщика.

Вид требования выбирает дольщик самостоятельно. Никто не может влиять на ваше желание предъявить ту или иную претензию с определенными требованиями. Но, чтобы предъявить любое из требований, ошибка застройщика должна быть записана в дефектном акте.

Совет: чем более подробно будет описан дефект, тем легче будет доказать несоответствие характеристик квартиры условиям договора.

В такой документ заносится: каждая графа — номер по порядку дефекта, условие по договору (пункт сделки), подробное описание дефекта. В тексте обязательно указывается круг лиц, в присутствии которых составлен акт, а также их подписи. Если же одна из сторон отказывается его подписывать, в тексте указывается об отказе после ознакомления. Образец направляется стороне заказным письмом.

Совет: отправляйте письмо с описью, в которой записывается то, что направляется. Опись будет подтверждением отправки вложенного, а, например, не пустого листа.

Устранение дефектов, а после новый осмотр и оформление передачи квартиры

Если вы выбираете устранение дефектов, закон устанавливает срок застройщику, после которого застройщик передает помещение по условиям, описанным в договоре. Количество дней указывается вами, но предоставляется так, чтобы застройщик имел временную возможность исправить недоработки квартиры.

Важно: все то, что вы желаете исправить за счет застройщика, необходимо указать в письменном виде и отправить заказным письмом с уведомлением.

После того, как квартира будет приведена в соответствие условиям договора, назначается новый осмотр и по результатам ревизии снова подписывается дефектный акт, а если вы довольны исправлениями – передаточный акт, на основании которого можно заниматься оформлением квартиры в собственность.

Если же, вы выбираете уменьшение цены договора, вы отправляете соответствующую претензию и указываете сумму, на которую изменяется цена.

Данная сумма может быть определена на основании договоренностей, а может быть установлена экспертом в его выводе.

После подписания дополнения к договору, можно подписывать передаточный акт и переходить к оформлению в собственность помещения.

Если вы желаете устранить дефекты с помощью третьего лица, вы заключаете договор с компанией, которая имеет право на проведение ремонтных работ, совершаете оплату услуг третьего лица, а затем подаете претензию и требуете возместить вам убытки. Вместе с претензией подается дефектный акт после первичного осмотра квартиры, договор с компанией, устраняющей дефекты, доказательства оплаты услуг, акт выполненных работ. Назначается осмотр и подписывается акт передачи квартиры.

Обратите внимание: если сумма устранения оспаривается, вам придется защищать свои интересы в суде. Понимая возможность подобного решения вопроса, еще на стадии подписания договора на устранение дефектов, стоимость устранения лучше установить выводом соответствующей экспертизы. Имея в наличии такой документ, в суде будет проще доказать сумму возмещения.

Если при наличии дефектов вы воспользовались одним из вариантов, а застройщик отказался исправлять недостатки или дефекты оказались существенными и их невозможно исправить, вы по закону имеете право на одностороннее расторжение договора.  При этом возврату вам подлежат сумма внесенных за квартиру средств, а также сумма взысканных штрафных санкций, предусмотренных в случае расторжения договора из-за наличия существенных дефектов квартиры.

Если при первичной ревизии или после повторного осмотра вы остались довольны выполненной застройщиком работой, подписывайте передаточный акт квартиры и направляйтесь оформлять помещение в свою собственность.

(447 голос., 4,60 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/kak-prinimat-kvartiru-v-novostrojke-rekomendacii-dolshhikam/

Пошаговая инструкция осмотра квартиры при приемке

Дефектный акт квартиры

Купить квартиру – не поле перейти. Помимо бумажных тонкостей, есть множество способов сделать покупку неудачной. Например, выбрать не тот район, прогадать с управляющей компанией или стать соседом любителя огромных собак, которые имеют особенность громко лаять в любое время суток.

Когда вы приобретаете квартиру в новостройке на первых этапах строительства, вы не видите «товар лицом». Все характеристики нового жилья описаны только на бумаге. А то, насколько готовая квартира будет соответствовать договоренностям – полностью остается на совести застройщика.

Тем не менее, закон неплохо защищает дольщика от непорядочных строительных организаций. И один из инструментов защиты – акт приема-передачи готовой квартиры.

В этой статье мы разберемся с тем, на что обратить внимание при приемке жилья, чтобы новоселье и дальнейшая жизнь в квартире прошли гладко.

Что говорит закон

Не надо изобретать велосипед – процедура приемки новой квартиры достаточно хорошо прописана в ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ о долевом строительстве.

В соответствии со статьей 7 этого закона, застройщик обязан передать квартиру точно в таком состоянии и с такими параметрами, которые оговорены в договоре долевого участия в строительстве.

А статья 8 того же закона подробно расписывает процедуру передачи:

  • квартира переходит к покупателю на основании акта о приеме-передаче жилья. В нем должны быть указаны дата подписания, технические характеристики помещения и все то, что застройщик и дольщик захотят в него включить;
  • принять квартиру и подписать акт можно только после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию и получит все необходимые разрешения;
  • застройщик должен известить вас о планируемой дате окончания строительства не менее, чем за месяц или 2 недели до нее (в зависимости от того, что написано в первоначальном договоре). В этом извещении он напомнит вам, что квартиру нужно принять и установит для приемки разумные сроки;
  • извещение должно быть вручено лично или направлено почтой с уведомлением и с описью вложения. Другие способы извещения законом не оговорены;
  • если вас что-то смущает в новой квартире (мы не имеем в виду вид из окна, или расположение сторон света не по фен-шуй, мы говорим о конструктивных недостатках), вы имеете право не подписывать передаточный акт до устранения застройщиком всех неполадок. Важно понимать, что здесь главенствующий фактор – те сведения, которые указаны в первоначальном договоре. Если по факту параметры квартиры не соответствуют заявленным в договоре – не торопитесь подписывать акт. Лучше потребуйте от компании составить акт о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям.

Как подготовиться к проверке

Морально: случается так, что представители застройщика, которые присутствуют на процедуре, давят на дольщика. Говорят, что недостатки незначительные и вы быстрее устраните их самостоятельно. Или торопят вас быстрее закончить, потому что у них еще несколько объектов впереди. Не поддавайтесь прессингу. Осматривайте столько, сколько вам нужно, и не стесняйтесь сообщить о проблеме.

Найдите какое-нибудь сообщество или форум, где ваши потенциальные соседи уже обсуждали осмотренные квартиры. В век интернета это сделать несложно. Эта информация позволит вам понять, чего ожидать и на что обратить особое внимание.

Физически: если вы не строитель, вы можете не знать и половины из того, что нужно проверить. Или не знать качественных характеристик проверяемого объекта.

Поэтому самым лучшим выходом в этой ситуации был бы человек, опытный в подобных вопросах. Существуют организации, которые оказывают эти услуги дольщикам.

Или, возможно, у вас в приятелях есть квалифицированный строитель – не постесняйтесь попросить его сопровождать вас во время проверки.

Рекомендуем выбрать для проверки светлое время суток – так будут видны все огрехи, которые можно скрыть в условиях сумерек или при искусственном освещении.

Фактически: возьмите с собой «набор дольщика» – немного вещей, которые помогут вам понять, все ли в порядке с квартирой. В этот набор включаем:

  • документ, удостоверяющий личность и договор долевого участия;
  • тетрадку, блокнот или листы А4, на которых вы будете писать свои замечания;
  • электроприбор, который покажет вам, работают ли розетки (например, зарядку от телефона или детский ночной светильник, который включается прямо в розетку);
  • лампочку, чтобы проверить, как работают патроны;
  • рулетку, чтобы измерить фактическую площадь дома и ее отклонения от проектной;
  • молоток;
  • нитку с привязанным к ней грузиком. Так вы проверите, насколько ровные стены;
  • зажигалку или другой живой огонь, чтобы проверить работу вентиляционного канала;
  • смываемый маркер или мел, которым вы будете прямо на стенах (полу, потолке) отмечать все недостатки;
  • особо продвинутые несут с собой лазерные уровни, тепловизоры, дозиметры и другие достижения современных инженеров;
  • возьмите с собой фотоаппарат или используйте камеру на смартфоне, чтобы фиксировать все нарушения.

Что проверять? Пошаговая инструкция:

Если после такой покупки вы сочли накладным нанять специалиста и хотите проверить квартиру самостоятельно, или вы хотите понимать, что делает приемщик-профессионал, запоминайте несложный алгоритм:

Шаг 1

Проверьте всю техническую документацию. Помимо акта о вводе дома в эксплуатацию попросите технический паспорт, экспликацию помещения, паспорта всех установленных в квартире приборов и гарантийные талоны на них. Номер квартиры должен соответствовать номеру, который указан в договоре.

Шаг 2

Начните осмотр с двери. Проверьте, нет ли на ней царапин или повреждений, легко ли закрывается и как работает замок. Не ждите от стандартной двери каких-то супер-качеств и секретных замков, но свою основную функцию она должна выполнять исправно. Осмотрите уплотнительные резинки и проверьте звонок, если он есть. Исследуйте монтажные стыки должны быть хорошо заделаны.

Шаг 3

Стены и пол. Здесь все зависит от того, в каком состоянии вы покупаете квартиру. Если это чистовая отделка – одни правила, если черновая или капитальная без косметического ремонта – другое. Самый распространенный случай, когда квартира сдается с черновой отделкой.

В этом случае вам достаточно будет проверить, нет ли трещин, пятен влаги, и то, насколько полы и стены ровные. Для этого достаем отвес, прикладываем его к стене и наблюдаем. То же самое проделываем с дверными откосами. Пол легонько простукиваем молотком.

Никаких пустот и расслоений быть не должно.

Проверяйте стыки между стенами, полом и потолком – зазоров, трещин, сырости или плесени там быть не должно. Стяжка на полу обязательно должна быть залита на гидроизоляционный слой, который отделяет ее от стен.

Если отделка квартиры подготовлена к косметическому ремонту, то к проверке вертикальной линии стен и горизонтальной линии пола добавляется электрика. Вооружившись тестером и лампочкой, легко определить, как они работают. Обратите внимание на потолок. Естественно, он должен быть без значимых перепадов, а высота должна соответствовать заявленной.

Если вы покупаете квартиру с отделкой «под ключ», вы должны убедиться в том, что обои поклеены ровно и качественно, розетки не болтаются, откосы оконные и дверные сделаны добросовестно, сами двери хорошо открываются и закрываются, а финишное покрытие пола лежит ровно и не «гуляет».

Если сантехника в квартире с отделкой не соответствует той, которая указывалась в договоре, работает неисправно или имеет внешние дефекты, обязательно акцентируйте на этом внимание.

Шаг 4

Переключайтесь на окна. Здесь есть дефекты косметические и эксплуатационные. Проверьте, чтобы створы хорошо открывались нараспашку и в режим проветривания. Ручка должна ходить свободно, не застревая. Уплотнительные резинки должны быть в отличном состоянии.

Обязательно проверьте наличие отлива снаружи. Отделать наружные и внутренние откосы также задача застройщика. Если они обработаны не по технологии, скорее всего, окно будет «потеть». Кстати, на конденсат также обращайте пристальное внимание. Его быть не должно.

Если отделка черновая, посмотрите, равномерно ли проложена монтажная пена и нет ли щелей. Для этого извлеките на свет свою зажигалку или свечку и пройдите с пламенем по периметру окна. Закройте окно, прижав лист бумаги. Если его можно вытащить – скорее всего, из этого места зимой будет дуть.

Обязательно посмотрите сколы и трещины на самих стеклопакетах – это самый распространенный дефект при сдаче квартиры.

Шаг 5

Водоснабжение и водоотведение. Здесь все просто – включите воду, и любуйтесь на то, как она уходит. Сверьте установленный водомер с паспортом и запишите его показания. На месте установки сантехнических приборов на трубах канализации должны быть заглушки. Проверьте наличие и работоспособность запорного крана. На местах стыков труб не должно быть подтеков и сырых пятен.

Шаг 6

Вентиляционная шахта. Поднесите зажженный огонь к вытяжному отверстию. Пламя должно накрениться в его сторону. Не забудьте закрыть дверь в помещении, в котором идет проверка.

Шаг 7

Отопление. Его вы можете проверить только в отопительный сезон. Если квартиру принимаете летом или в межсезонье, возможно будут сюрпризы при запуске системы. Пока же вы можете только проверить наличие радиаторов отопления и то, как подведены к ним трубы. Сами батареи не должны шататься.

Шаг 8

Электричество. Здесь тоже есть прямая зависимость от того, на какой стадии отделки передается квартира по договору и от того, какие условия застройщик зафиксировал в договоре.

Иногда это черновая разводка без конечных точек (розеток и выключателей), в некоторых случаях электричество проводится только до квартирного щитка. В любом случае, если в вашей квартире уже есть розетки и патроны – обязательно проверьте их. В патроны вставьте лампочку, а в розетку – простейший электроприбор.

Не пытайтесь проверять с помощью телефонной зарядки и смартфона – если с электрикой что-то не в порядке, вы можете лишиться девайса.

Если реальность не соответствует ожиданиям

В этом случае возможны 2 варианта развития событий. Первый – когда вы обнаружили несущественные дефекты. Это не дает вам право отказаться от приемки квартиры, однако устранить недостатки застройщик все же обязан. В этом случае подписываются 2 акта – о приеме квартиры и дефектная ведомость, в которой оговорены все недочеты квартиры.

Второй вариант, когда важные параметры квартиры не соответствуют обещанному или непригодны для эксплуатации. К важным недостаткам относят:

  • дефект входной двери
  • неработающие окна
  • трещины, дыры в стенах, в полу или в потолке (глубокие)
  • нерабочая электропроводка
  • неисправное водоснабжение и водоотведение

Здесь тоже надо понимать, что царапина на двери – несущественный дефект, а заклинивший замок – существенный.

В этом случае вы можете не подписывать акт приема-передачи, а сразу писать дефектную ведомость.

Как составить дефектную ведомость

Этот документ составляется, даже если дефекты несущественные и не могут помешать приемке квартиры. Его вы подписываете одновременно с актом приема-передачи квартиры. Поэтому полезно знать, как правильно составить такой акт и что он должен включать в себя:

  • дату проведения осмотра;
  • перечень лиц (ФИО и личные данные), в присутствии которых был произведен осмотр с указанием полномочий, если есть специалисты, работающие по доверенности;
  • точный адрес жилого помещения. Указывать его необходимо точно так, как написано в технической документации к квартире;
  • перечень найденных в квартире дефектов;
  • сроки устранения недостатков или иной способ решения проблемы;
  • подписи сторон с расшифровкой.

Ведомость составляется в нескольких экземплярах, обычно по одному для каждой стороны – собственников и застройщика. По этой ведомости будет следующая приемка после устранения дефектов, поэтому важно записать в ней все.

Несколько слов в заключение. Это важно!

  • Обязательно проверьте полномочия представителя застройщика. Для того, чтобы подписать акт, у него должна быть доверенность от руководителя организации с правом подписи актов и ведомостей.
  • Обращайте внимание на состояние подъезда.

    Несмотря на то, что он относится к общему имуществу в доме, недочеты, которые присутствуют застройщик тоже обязан исправить. Просто процедура исправления здесь немного другая. Впрочем, некоторые застройщики вносят пункт о местах общего пользования в акт приема-передачи.

  • Для устранения недостатков у вас два варианта: либо застройщик исправляет все сам, либо оплачивает собственнику, чтобы тот устранил недостатки своими силами. Предпочтительнее второй вариант, иначе дело может затянуться.

  • Если собственник уклоняется от осмотра квартиры в течение двух месяцев, застройщик имеет право передать квартиру в одностороннем порядке.

    Здесь есть подвох: если застройщик пригласит вас на осмотр квартиры более, чем через два месяца после первого уведомления, то возможно он уже подписал акт без вас, а сама процедура – чистая формальность. Поэтому внимательно следите за сроками приемки.

  • Если собственник обнаружил существенные дефекты после того, как подписал акт приема-передачи, не беда. По закону гарантийный срок для жилых помещений – 5 лет. В течение этого времени все недостатки квартиры, которые обнаруживаются в процессе эксплуатации, устраняются застройщиком по обращению собственника.

Квартира – это не пара обуви, которую легко вернуть, даже если она не понравилась. Не говоря уже о том, что там могут быть какие-то дефекты. Поэтому при покупке жилья лучше не доверяться случаю, а готовиться заранее к каждому этапу сделки. Подписание акта приема-передачи – один их таких важных моментов. Поэтому мы все-таки рекомендуем вам взять с собой на осмотр специалиста по строительной части, или самостоятельно ознакомиться с теми дефектами, которые чаще всего встречаются в новостройках. Надеемся, что наша статья помогла вам в этом вопросе.

Где живут звёзды

Новостройки Сочи. Сколько стоит квартира у моря?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/poshagovaia-instrukciia-osmotra-kvartiry-pri-priemke-5f2161004896484373ba75a6

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.